Проверка юристом недвижимости на «чистоту»

Перед покупкой недвижимости необходимо провести тщательный анализ ее юридической чистоты, то есть проверить:

  • правоустанавливающие документы на недвижимость,
  • историю квартиры;
  • продавца,
  • качество квартиры,
  • права третьих лиц на данную недвижимость.

1. Правоустанавливающие документы на недвижимость

Перед покупкой квартиры необходимы провести анализ документов продавца, на основании которых у него появилось право собственности на недвижимость. К таким документам относятся:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • договор ренты;
  • свидетельство о наследственных правах;
  • решение суда.

Документы надо изучать внимательно, чтобы убедиться, что там нет никаких исправлений, подчисток и других фальсификаций. Иногда в таких бумагах исправления бывают, но они обязательно должны заверяться подписями всех лиц, которые составляли и подписывали договор. Если договор оформлялся в присутствии нотариуса, то исправления заверяются его подписью и печатью. Также особо внимательно следует изучить дату вступления договора в действие.

2. История квартиры

В ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) отражена история всех объектов недвижимости с 1998 года, в частности, все переходы права собственности, запреты на совершение сделок, аресты имущества, и т. д. Как проверить квартиру перед покупкой в ЕГРП? Попросите у собственника выписку из государственного реестра, чтобы убедиться, что за данный период с квартирой все было в порядке.

В выписке из ЕГРП указываются все имущественные споры в отношении недвижимости, изучив содержание которых, можно придти к выводу, есть ли вероятность возобновления этих споров.

В соответствии с законодательством Российской Федерации максимальный срок для признания сделок с недвижимостью недействительными — три года. Таким образом, если за последние три года конфликтов из-за квартиры не было, можно спокойно оформлять сделку.

3. Проверка продавца

Необходимо проверить:

  • подлинность его паспорта;
  • если от имени собственника действует представитель, то проверить следует доверенность (должна быть заверена нотариусом);
  • дееспособность продавца (можно поговорить с соседями продавца - возможно, они что-то расскажут о нем и его образе жизни).

4. Проверка качества квартиры

Согласно ст. 26 Жилищного кодекса РФ практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировки являются административными правонарушениями, и за них придется нести ответственность. Здесь все просто: если нет разрешения соответствующих органов, переоборудование квартиры автоматически является незаконным. Чтобы проверить данное обстоятельство, необходимо спросить у собственника документы из БТИ, с помощью которых можно убедиться, что в квартире не производились незаконные перепланировки или переустройство.

5. Проверка прав третьих лиц на квартиру

Чтобы определить, присутствуют ли еще какие либо лица, имеющие права на недвижимость достаточно попросить у собственника расширенную выписку из домовой книги, в которой будет четко указано, кто зарегистрирован на данной жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи.

Если собственник квартиры состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости от супруга/супруги.

Сделки с недвижимостью процесс не простой и требует максимум внимания и наличия глубоких юридических знаний по данному вопросу. ЮЦ «Эталон-права» окажет Вам услуги по проверке Вашего контрагента по сделкам с недвижимостью. Наши специалисты предоставят грамотную консультацию и сэкономят при этом Ваше время и деньги.